Für die meisten Menschen ist der Kauf eines eigenen Grundstücks oder Hauses die größte Investition im gesamten Leben. Entsprechend seriös und vorsichtig sollte in diesem Zusammenhang vorgegangen werden. Dies betrifft vor allem die vollständige Erfassung sowohl der eigenen finanziellen Möglichkeiten als auch der am Ende tatsächlich entstehenden Kosten. Denn wer hier falsch rechnet muss am Ende teuer nachfinanzieren.
Eine Voreinschätzung vor der Grundstückssuche
Wer bauen will hat in der Regel eine ungefähre Vorstellung vom eigenen Platzbedarf. Gleiches gilt hinsichtlich bestimmter Eigenschaften, die das Haus haben sollte. Gleiches gilt für Fragen, ob das Haus über einen Keller verfügen soll und andere Einzelaspekte. Auf dieser Grundlage lässt sich eine erste Einschätzung vornehmen, welche voraussichtlichen Kosten im Rahmen der späteren Durchführung der Baumaßnahmen entstehen. Hierzu gehören neben den reinen Baukosten:
- Gebühren für die Baugenehmigung (etwa 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme)
- Vermessungskosten (1.500 bis 2.500 Euro)
- Prüfstatiker (1.500 bis 2.500 Euro)
- Bodengutachten (500 bis 1.000 Euro)
- Hausanschlüsse und Erschließungskosten (Gas, Wasser, Telefon, Internet, Strom, Kabel etc. – zus. bis zu 10.000 Euro)
- Versicherungen (insb. Bauherrenhaftpflicht – 50 bis 250 Euro)
(Quelle: noah-haus.de)
Hinzu kommen die Honorare für den Architekten sowie ggf. den Projektentwickler. Hierdurch erhöhen sich die Baukosten noch einmal um zwischen 12 und 15 Prozent der eigentlichen Bausumme. Soll das Haus einen Keller haben, steigen die Kosten sowohl hinsichtlich des Aushubs, der Bodenplatte sowie im Hinblick auf den Abtransport des überschüssigen Erdreichs. Weiterhin kann es sein, dass Baustraßen angelegt oder Bäume gefällt werden müssen. Auch eventuell notwendige Abrissarbeiten auf dem Grundstück müssen selbstverständlich hinein gerechnet werden.
Die Kosten des Erwerbs nicht unterschätzen
Am Ende summieren sich so die Baunebenkosten zu einem beachtlichen Gesamtbetrag. Auch hier ist aber mit dem Rechnen noch nicht Schluss. Denn auch der Erwerb des Baugrundstücks als solches zeiht wiederum eigene Nebenkosten nach sich. Wenn für die Suche nach dem Grundstück ein Makler beauftragt wurde, entsteht bei erfolgreicher Vermittlung ein Provisionsanspruch, dessen Höhe sich in der Regel anteilig an den Erwerbskosten bemisst. Im nächsten Schritt muss der Kaufvertrag über das Grundstück durch einen Notar aufgesetzt werden. Auch dieser verlangt für seine Tätigkeit ein Honorar. Ist der Kaufvertrag vollzogen, erfolgt eine Umschreibung im Grundbuch. Auch hierfür entstehen eigene Gebühren. Und schließlich möchte auch der Staat seinen Teil abhaben in Form der Grunderwerbssteuer. Nimmt man dann noch die Reisekosten für das Anschauen der verschiedenen Grundstücke und die Bereitstellungkosten der Bank für den zugesicherten Kredit hinzu, entsteht hier ein weiterer großer Kostenblock.
Grundstückssuche mit klaren Vorgaben
Den auf obiger Grundlage ermittelten voraussichtlichen Kosten stehen die eigenen zur Verfügung stehenden Mittel gegenüber. Dies betrifft zum einen das für den Erwerb des Grundstücks vorhandene eigene Vermögen als auch die für die Tilgung des Kredits zur Verfügung stehende regelmäßige Einkommen. Anhand dieser Ziffern lässt sich im Gespräch mit der Bank der mögliche Rahmen eines Baudarlehens abstecken. Hieraus ergibt sich die für den Kauf des Grundstücks und den Bau des Hauses zur Verfügung stehende Gesamtsumme. Zieht man nun die Baukosten, die Baunebenkosten sowie die Erwerbsnebenkosten erhält man den Betrag, der für den Kauf des Grundstücks maximal zur Verfügung stehenden Summe. Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Denn so gut wie nie geht bei einer Baustelle tatsächlich immer alles glatt. Wer dann nicht einen Festpreis vereinbart hat, muss häufig nachschießen. Außerdem ergeben sich oft während der Bauphase noch Änderungswünsche. Insofern sollte zusätzlich immer noch ein gewisses Finanzpolster mit eingerechnet werden.